Comprar una vivienda hoy exige destinar una porción mucho mayor del sueldo que hace dos décadas, y el problema no está en las condiciones para pedir un crédito, sino en el valor de la propiedad.
Así lo planteó un informe de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), que analizó la evolución del mercado inmobiliario y del crédito hipotecario en Chile.
Entre 2002 y 2023, el Índice de Precios de la Vivienda aumentó 170%, mientras que los ingresos reales de los hogares crecieron un 57% en el mismo período.
Esa diferencia tiene un efecto directo en el bolsillo. La carga financiera para adquirir una vivienda aumentó 56% en el período analizado. Si en 2002 una familia destinaba el 25% de sus ingresos al pago del dividendo, en 2025 esa proporción llegó al 39,1%.
El pie y las tasas no son el problema
El informe mostró que las condiciones para financiar la compra de una vivienda se han mantenido relativamente estables en el tiempo.
La mediana del porcentaje de financiamiento, conocido como LTV (loan to value, o relación entre el crédito y el valor de la propiedad), sigue en torno al 80%, lo que en la práctica significa que los compradores deben reunir un pie cercano al 20% del valor del inmueble.
Además, cerca del 35% de las nuevas operaciones registra un financiamiento superior a ese 80%.
A ello se suma que las tasas hipotecarias se ubicaron en 3,96% en mayo de este año, frente al 5,21% registrado en mayo de 2024. Sin embargo, esta disminución en el costo del crédito no alcanza a compensar el aumento acumulado de 170% en el precio de las viviendas entre 2002 y 2023, según plantea el informe.
En paralelo, el subsidio a la tasa hipotecaria impulsado por el Gobierno sumaba 90.480 solicitudes elegibles al 19 de junio. De ellas, 48.990 contaban con aprobación comercial y 26.948 correspondían a créditos ya cursados.
Crédito comercial sigue débil y consumo pierde fuerza
El informe también revisó el comportamiento general de las colocaciones bancarias, es decir, el crédito otorgado por los bancos a empresas y personas.
En mayo, las colocaciones totales del sistema alcanzaron US$278.000 millones y registraron un crecimiento real anual nulo, levemente por debajo del 0,2% observado en abril. El resultado respondió principalmente a la caída del crédito comercial, parcialmente compensada por la expansión del financiamiento a personas.
La cartera comercial cayó 1,9% real anual, afectada en parte por la apreciación del peso frente al dólar. Al descontar ese efecto cambiario, la contracción se reduce a 0,9%, mientras que las colocaciones a grandes empresas disminuyeron 1,1% y las dirigidas a pequeñas y medianas empresas retrocedieron 1,8%.
El crédito de consumo, en cambio, continúa siendo la cartera con mayor crecimiento, aunque mostró una desaceleración por segundo mes consecutivo. En mayo avanzó 2,6% real anual, impulsado principalmente por tarjetas, líneas y otros instrumentos rotativos, que crecieron 4,3%, mientras que los créditos en cuotas aumentaron 1,2%.
En cuanto a los indicadores de riesgo, la morosidad superior a 90 días se mantuvo estable en 2,39% de las colocaciones totales.
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