Más allá de la tasa: ¿En qué fijarse antes de pedir un crédito hipotecario?

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes para una persona o una familia. Sin embargo, antes de firmar un crédito hipotecario, no basta con comparar la tasa de interés o el monto del dividendo.

La capacidad de pago a largo plazo, el nivel de endeudamiento, el costo total del financiamiento y las condiciones del crédito también pueden marcar la diferencia entre una compra sostenible y un problema financiero durante las próximas décadas.

En esa línea, desde MetLife advirtieron que "lo primero es evaluar la capacidad de pago con una mirada de largo plazo. Un crédito hipotecario es una decisión que acompañará a la persona durante muchos años, por lo que no basta con que el dividendo sea abordable hoy, sino también frente a posibles cambios en los ingresos o en la situación familiar".

"También es importante considerar el monto del pie, el nivel de endeudamiento existente y mantener un margen financiero para enfrentar imprevistos. Finalmente, recomendamos privilegiar alternativas de financiamiento que entreguen flexibilidad y acompañamiento, porque las necesidades de las personas cambian a lo largo del tiempo y el crédito debe poder adaptarse a esa realidad", señalaron a Chócale.

Prepararse antes de pedir un crédito

Antes de buscar una propiedad, los especialistas recomiendan ordenar las finanzas personales y tener claro cuánto es posible financiar.

Rodrigo Krebs, gerente de Marketing de Enlace Inmobiliario, afirmó que "muchas personas creen que el proceso para comprar una vivienda comienza buscando propiedades. En realidad, comienza mucho antes: entendiendo cuál es la capacidad real de financiamiento. Ese orden hace que la búsqueda sea mucho más eficiente y evita frustraciones".

Desde TOCTOC también destacaron la importancia de prepararse antes de iniciar el proceso, sobre todo teniendo en cuenta la entrada en vigencia del Registro de Deuda Consolidada (REDEC).

"Desde abril de este año está vigente el REDEC, que permite a bancos, mutuarias, cooperativas y otras entidades ver la carga financiera completa de cada solicitante en tiempo real. Esto significa que la evaluación ya no considera solo los ingresos, sino el nivel de endeudamiento total de la persona", explicó Diego De La Prida, Business Owner Inmobiliario Venta Nueva.

El académico de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez, Santiago Truffa, explicó a Chócale que la estabilidad laboral, el historial de pago y el nivel de deuda también son aspectos determinantes para acceder a financiamiento hipotecario.

"Tener claro que el ingreso alcance más o menos con la regla de 1 a 4, del dividendo que tú vas a pagar vis a vis lo que tú ganas. Tener mucha claridad respecto a que no tienes deudas vigentes y que tu capacidad de crédito está intacta. Entonces, ahí puedes ir con seguridad a distintas instituciones financieras a cotizar un crédito", sostuvo.

Los errores que más se repiten

Muchas personas toman decisiones considerando únicamente el dividendo mensual o el monto aprobado por la institución financiera, sin evaluar el impacto que ese compromiso tendrá en el largo plazo.

Al respecto, desde MetLife advirtieron que "uno de los errores más comunes es tomar la decisión basándose únicamente en la tasa de interés o en el dividendo inicial, sin analizar las características del crédito en su conjunto".

"También vemos que muchas personas no conocen todas las alternativas disponibles y, por falta de información, descartan opciones que podrían ajustarse mejor a sus necesidades", agregaron.

En esa línea, De La Prida llamó a no definir el presupuesto en función del monto máximo que entrega el banco. "Uno de los errores más comunes es asumir que la aprobación de un crédito equivale al monto que realmente conviene destinar a la compra".

"Muchas personas fijan su presupuesto en el máximo que el banco está dispuesto a prestar, sin considerar cómo ese dividendo impactará sus finanzas en el largo plazo. La recomendación es definir un presupuesto que permita mantener calidad de vida y capacidad de ahorro, incluso frente a imprevistos", afirmó.

En tanto, Krebs recordó que el pie no es el único desembolso asociado a la compra de una vivienda. "Muchas personas concentran todos sus esfuerzos en reunir el pie, pero olvidan que la compra de una vivienda incluye otros gastos, como la escrituración, tasación, seguros y costos operacionales. Incorporar estos desembolsos desde el inicio permite planificar mejor y evitar sorpresas durante el proceso", aseguró.

Qué comparar antes de firmar

Una vez que el comprador conoce su capacidad de financiamiento y evita los errores más comunes, llega el momento de comparar las distintas ofertas disponibles. En esa etapa, los especialistas recomiendan mirar mucho más que la tasa de interés.

Truffa advirtió que optar por tasas variables o mixtas únicamente porque ofrecen un dividendo menor al comienzo puede transformarse en un problema más adelante.

"Hay veces que toman tasas variables que son más bajas en el corto plazo o mixtas porque ofrecen 3 o 5 años a una tasa más baja (...), pero te quedas con un riesgo de que la tasa de pronto pueda subir mucho y te signifique el aumento de tu carga financiera y un problema en tus flujos diarios", explicó.

El académico también recomendó analizar cuidadosamente el plazo del crédito. "Plazos más largos te permiten un pago un poco menor (...), pero si ves el costo total de ese crédito, probablemente vas a terminar pagando más. Entonces hay que tener bien claro ese trade-off cuando elegimos el plazo del crédito", afirmó.

Desde MetLife señalaron que "más que comparar únicamente la tasa, recomendamos evaluar el valor integral de la solución de financiamiento. Es importante revisar la flexibilidad del crédito, las opciones para ajustar los plazos, las condiciones de prepago, la calidad de la asesoría y el acompañamiento que ofrece la institución durante toda la vida del crédito".

Por su parte, desde TOCTOC, De La Prida sostuvo que "lo primero es el costo total del crédito: el CAE, los seguros asociados, el plazo y las condiciones de prepago. Un crédito con una tasa levemente superior puede resultar más conveniente si tiene menores costos asociados o mejor flexibilidad para amortizar anticipadamente".