Este martes en Chócale Live, nuestro espacio de conversación vía streaming, participaron como invitados Pedro Ariztía, gerente inmobiliario Portfolio Manager de Rentas Inmobiliarias de BTG Pactual, y Juan Pablo Andrusco, gerente inmobiliario Portfolio Manager de Desarrollos Inmobiliarios y Capital Preferente de la misma compañía.
La conversación inició con Pedro Ariztía explicando la apuesta que ha estado implementando BTG Pactual con respecto a los fondos inmobiliarios. En ese sentido, el ejecutivo comentó que en un comienzo, la compañía ofrecía fondos inmobiliarios privados, pero que en 2009 lanzaron su primer fondo público bajo esta modalidad.
De esa forma, tras una estrategia implementada desde hace cuatro años atrás, “lanzamos el primer y único fondo que administramos, por ejemplo, en renta residencial. Con eso la idea es poder tener una mayor diversificación, sinergia operacional a nivel de la administración del portafolio”, señaló Pedro.
Uno de los atractivos de este tipo de inversión, de acuerdo a Juan Pablo Andrusco, es la inversión en fondos públicos y diversificados. Con el cambio de estrategia a fondos públicos, desde BTG Pactual comenzaron a hacer fondos de mayor volumen pensando en grandes proyectos. Eso otorga más diversificación, exposición a distintos mercados e inmobiliarias, lo cual genera un mejor portafolio.
Además, otro de los atractivos es que “los fondos grandes, de renta, alcanzan un tamaño tan grande y son tan atomizados que empieza a generarse una liquidez a través del mercado secundario, a través de la bolsa. Y eso es un atractivo innegable”, destacó Juan Pablo.
Inversiones en renta inmobiliaria y desarrollo inmobiliario de BTG Pactual
Uno de los grandes proyectos de inversión de BTG Pactual es la renta inmobiliaria. En el se ofrecen dos grandes productos: renta inmobiliaria comercial y multifamily.
Este último se acerca al común de las personas que invierten en un departamento y lo ponen en arriendo. Pero, en este caso, la inversión se realiza sobre el edificio completo. “Con los beneficios que eso significa de una mejor mantención en el tiempo. Y por lo mismo un mejor producto para el arrendatario y que debería redundar en algo mejor para el arrendador, que indirectamente sería quien invierte en este fondo, en vez de hacerlo directamente en un departamento”, explicó Ariztía.
La otra gran área de inversión es el Desarrollo Inmobiliario y Capital Preferente. Sobre la primera, Juan Pablo Andrusco explicó que se invierte en un proyecto inmobiliario que se construye y se van vendiendo sus unidades durante el tiempo.
Una vez que se termina de vender el proyecto completo llega el dinero de vuelta y se termina el fondo. “No son fondos que van creciendo con el tiempo, sino que tienen una duración más bien acotada”, detalló.
En tanto, el capital preferente es una forma de deuda privada en que se financian proyectos individuales de vivienda, que en BTG Pactual seleccionan, sean de departamento o casa. Lo que se hace es prestar el capital que requiere la inmobiliaria para desarrollarlo.
Tienen un riesgo más acotado que la inversión tradicional “porque aquí se prestan estas platas por tiempos acotados, específicos que por lo general son entre dos y tres años, y a una tasa específica”, puntualizó Juan Pablo.
Sobre los riesgos de la inversión inmobiliaria y cómo comenzar a invertir
Respecto a los riesgos asociados a invertir en fondos inmobiliarios, Pedro Ariztía de BTG Pactual explicó que existen distintas variables. En primer lugar, estos dependen de si quien invierte mantiene su inversión al término.
“Por ejemplo, cuando uno invierte en capital preferente lo normal es que al aportante se le van devolviendo los recursos primero vía dividendo y después vía disminución de capital en la medida que los proyectos van llegando a su término”, afirmó el ejecutivo.
En ese caso, los riesgos serían los que son propios del negocio de capital preferente. Por otro lado, desde el lado de los fondos de renta inmobiliaria también existen los riesgos inherentes a los mismos proyectos, “pero también en caso de que alguien quiera vender su cuota ahí en el mercado secundario y no esperar al término de la vida del fondo, ahí es la situación del mercado en ese minuto”, detalló Ariztía.
En tanto, Juan Pablo Andrusco señaló que por el lado del capital preferente los principales riesgos, de igual manera, son los propios del mercado inmobiliario.
“Por ejemplo que las casas o departamentos se vendan más o menos en la velocidad que tú pensaste, que la construcción se complete y que no tenga grandes retrasos o aumentos de costos”, ejemplificó.
De esa forma, el ejecutivo dijo que desde BTG Pactual intentan ser lo más conservadores posible al momento de evaluar, considerando siempre ciertos temores. Por otro lado, los principales riesgos del capital preferente están mitigados por dos garantías adicionales.
“Al final, lo que nuestra experiencia nos dice es que hay que evaluar bien y seleccionar buenos proyectos”, concluye Juan Pablo. Esto como una forma de atenuar los riesgos para quienes quieran decidirse a invertir en BTG Pactual.
Pedro Ariztía y Juan Pablo Andrusco son ingenieros civiles de la Pontificia Universidad Católica de Chile y su rol está enfocado en la gestión de portafolios de inversiones inmobiliarias en BTG Pactual.
