En esta edición de Chócale Live, conversamos con Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, sobre créditos hipotecarios -tras un fuerte aumento de tasas en el último año-, y de las propiedades como inversión de los hipotecarios, y de los movimientos y tendencias en este mercado.
Sergio es ingeniero comercial de la Universidad Católica y tiene una amplia experiencia liderando equipos que prestan soluciones para el rubro inmobiliario. Actualmente encabeza Enlace Inmobiliario, una plataforma que centraliza en un mismo lugar y segmentado por regiones toda la oferta inmobiliaria disponible en casas y departamentos; pero preocupándose de ofrecer un servicio extra al usuario final.
Desde la plataforma, trabajan de la mano con las instituciones financieras más importantes del país, para que, de manera online, la persona pueda conocer su capacidad de endeudamiento y los montos de créditos preaprobados en más de una institución, para así buscar las propiedades de manera efectiva teniendo a la mano la oferta disponible.
“Las tasas han duplicado su valor en los últimos 12 meses, lo que es bien fuerte para las personas que quieren comprar una propiedad”, explicó Barros al comienzo de la transmisión.
“Los bancos en el último tiempo han comenzado a flexibilizar sus exigencias para entregar créditos hipotecarios, lo que es una señal muy relevante. Un ejemplo de esto, es que ya no son tan tajantes en pedir plazos superiores a 20 años y pedir un pie menor, ya que antes se exigía un 20% sí o sí”, señaló el director ejecutivo.
El aumento de las tasas de interés en créditos hipotecarios
Recientemente, el Banco Central publicó el Informe de Estadísticas Monetarias y Financieras de abril, en el que se revela que el promedio anual de las tasas se ubicó en 4,41%, lejos del 2,36% que se podía evidenciar en el mismo mes de 2021. Pese a esto, la cifra frenó 12 meses consecutivos de alza en las tasas para préstamos hipotecarios.
“Un aumento de dos puntos puede llevar un dividendo de $500.000 a costar $560.000. Lo que hay que mirar es el dividendo y no la tasa, porque puede haber bancos que están ofreciendo una tasa más alta, pero un dividendo más económico al tener costos más bajos asociados a los seguros”, explicó Barros.
Un ejemplo de esto son las mutuarias, que actualmente están ofreciendo créditos hipotecarios a 30 años. “Una mutuaria por lo general ofrece una tasa más alta que un banco, pero los dividendos son competitivos porque los costos asociados a los seguros son más bajos”, relató Sergio Barros.
Ante esto, el director indicó que los bancos están haciendo esfuerzos importantes para ofrecer créditos hipotecarios. Para Barros, esto es reflejo de la baja que sufrió este mercado durante la segunda mitad del año pasado.
Una manera de evidenciar esto, es la nueva oferta de crédito hipotecario de BancoEstado con tasa fija de UF + 3,85% anual. “Esta baja de la tasa del BancoEstado, es una señal súper consistente a lo que busca el mercado y todos los bancos deberían seguir esta tendencia para no quedar fuera de mercado”, destacó Sergio.
A manera concluir el diálogo con Maximiliano Valdés, editor de Chócale, Sergio comentó que “se espera que el próximo comiencen a bajar las tasas, pero al final la tasa se debe considerar como un indicador de riesgo del país“.
Los requisitos que se deben tener en consideración al momento de pedir un hipotecario
Al ser consultado por los requisitos que las personas deben tener en cuenta al momento de solicitar un crédito hipotecario, Sergio Barros enumeró una lista de aspectos importantes a tener a consideración.
“Los bancos normalmente no prestan más del 25% de tu sueldo. Si yo gano $1.000.000, un banco no va a prestar más de $250.000”, explicó el director ejecutivo de Enlace Inmobiliario.
Barros aseguró que los bancos tampoco van a prestar más de 50 veces el sueldo de una persona. Además, tratándose de un trabajador dependiente con renta variable o semi-variable, eso podría influir en la evaluación de riesgo que haga la entidad. A modo de ejemplo, si una persona “gana $500.000 más comisiones al mes, el banco va a castigar las comisiones en un 20% a 30%”, señaló.
Caso similar ocurre con las boletas de honorarios, ya que para las instituciones financieras representan “una menor estabilidad”, por lo que las asumen como un menor ingreso. Otro factor es la antigüedad laboral, ítem en el cual -en la mayoría de los casos- se piden 12 meses, aunque algunas entidades exigen hasta 24 meses.
