Arrendar o comprar donde vivir: Lo que se puede vs. lo que se quiere

Arrendar se ha vuelto una práctica cada vez más común entre los chilenos. Según cifras del Censo 2024, el 26,2% de las familias vive en una vivienda arrendada, proporción que creció de manera sostenida desde el 17,7% registrado en 2002.

Este dato confirma un cambio estructural en la forma de acceder a la vivienda, incluso cuando tener una propiedad sigue siendo la aspiración predominante para gran parte de la población.

“El sueño de la casa propia, por lo menos en nuestro país, está muy arraigado”, afirmó Francisco Ackermann, creador de contenido de educación financiera, autor y fundador de Ackermann Propiedades, quien advirtió que el aumento del arriendo no responde a una preferencia generalizada.

“Te diría que mayoritariamente es consecuencia de las limitaciones económicas”, sostuvo, apuntando a que muchas personas arriendan sin haber descartado realmente la compra de la casa propia. “Hoy día la gente arrienda principalmente por necesidad”, agregó.

Una visión similar planteó Santiago Truffa, investigador del Centro Inmobiliario de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes, quien advirtió que el arriendo permanente se ha instalado más como una respuesta obligada que como una estrategia planificada.

“Para una parte importante de los hogares en Chile, el arriendo no es una elección libre, sino una decisión forzada por las barreras de acceso a la vivienda propia”, sostuvo.

Arriendo: Libertad, pero con incertidumbres

Según los expertos, para algunos chilenos el arriendo responde a una decisión consciente, asociada al estilo de vida y a la movilidad laboral. Sin embargo, para Ackermann, ese grupo sigue siendo minoritario frente a quienes optan por esta modalidad por falta de alternativas.

“Hay gente que lo toma como decisión. Personas que normalmente tienen un nivel de ingresos y un nivel de estilo de vida en el cual les gusta la independencia y poder cambiarse cuando se necesite, no tienen arraigo en un lugar específico y se cambian de vivienda según el cambio de trabajo”, explicó.

Esa flexibilidad, sin embargo, también conlleva un mayor nivel de incertidumbre. El autor señaló que, a diferencia de la vivienda propia, el arriendo expone a las personas a la decisión del propietario de no renovar el contrato o poner término al vínculo, incluso cuando existe arraigo con el lugar.

En ese contexto, advirtió que la posibilidad de cambiarse de casa con facilidad convive con el riesgo de verse obligado a hacerlo, aun cuando el hogar ya cumple un rol estable en la vida familiar.

Desde el mercado, Rodrigo Krebs, gerente de Marketing de Enlace Inmobiliario, coincidió en que el escenario actual del arriendo ofrece menos estabilidad que en el pasado.

“Hoy el mercado de arriendo en Chile es más caro, más competitivo y más inestable que hace algunos años”, sostuvo. “Los precios suben, los contratos se renuevan con condiciones distintas y la disponibilidad es cada vez más limitada, especialmente en zonas bien conectadas, lo que dificulta planificar a largo plazo, tanto en términos financieros como de calidad de vida”, agregó.

El costo real del sueño de la casa propia

Pese al crecimiento del arriendo, la casa propia sigue siendo el principal sueño de los chilenos. No obstante, acceder a ella se ha vuelto cada vez más complejo. “La mayor traba, hoy en día, es el acceso al crédito hipotecario, sumado al monto de ahorro que se necesita para un pie”, afirmó Ackermann.

“Dependiendo de la propiedad, muchas personas pueden pagar un arriendo, pero no tienen ni para juntar el pie o para lo que logran darle el crédito hipotecario”, explicó.

En este sentido, el fundador de Ackermann Propiedades detalló que existe una brecha persistente entre las expectativas y la capacidad real de financiamiento. “Una persona con una renta sobre cinco millones de pesos normalmente va a querer aspirar a propiedades que están sobre las diez mil o incluso las quince mil UF”, indicó.

“La realidad práctica es que una propiedad de quince mil UF le va a terminar costando, por ejemplo, tres coma cinco millones en dividendo, y prácticamente no tiene acceso a eso”, añadió.

Aun así, desde Enlace Inmobiliario, Krebs sostuvo que, pese a estas dificultades, la compra está volviendo a aparecer como una meta posible para una parte de la población.

“Nuestros datos indican que el 68,1% considera que es un buen momento para comprar y que el 69,2% ve probable solicitar un crédito hipotecario en los próximos 12 meses”, afirmó. Sin embargo, advirtió que esa intención enfrenta obstáculos concretos. “El 44% identifica la renta mínima exigida por la banca como el principal obstáculo y el 27% menciona la falta de ahorro para el pie”, precisó.

En esa línea, agregó que la brecha no es solo financiera, sino también de preparación. “Aunque la autopercepción de preparación financiera subió desde 32,5% a 52,4%, esto responde más a mayor interés y búsqueda de información que a un cambio profundo en el conocimiento real”, sostuvo.

“Esa brecha explica por qué muchas personas quieren comprar, pero no logran avanzar hasta la preaprobación”, añadió.

Las barreras entre las aspiraciones y el acceso real

Con todos estos antecedentes, Truffa advirtió que la decisión entre arrendar o comprar una vivienda propia está fuertemente condicionada por factores estructurales.

"Las principales limitantes, son el alto precio de las viviendas, el endurecimiento de las condiciones crediticias, como mayores exigencias de pie y restricciones en plazos, y la falta de instrumentos que faciliten el acceso progresivo a la propiedad”, afirmó.

“Estas barreras afectan con mayor fuerza a los hogares jóvenes, a la clase media emergente y a quienes tienen ingresos variables o informales”, agregó.

Para el académico de la Universidad de los Andes, este escenario configura una trampa habitacional difícil de romper. “Pueden pagar un arriendo, pero no logran cumplir los requisitos del sistema financiero para acceder a un crédito hipotecario”, señaló.

“En ese contexto, el arriendo se consolida más como una solución de acceso inmediato a vivienda que como una alternativa planificada de largo plazo para la mayoría”, añadió.

Para Krebs, en tanto, el desafío no pasa por contraponer ambas opciones, sino por comprender el rol que cumple cada una. “Más que hablar de arrendar o comprar como decisiones opuestas, creemos que el desafío está en ayudar a las personas a usar el arriendo como una etapa de transición, no como un destino permanente obligado”, afirmó.

“Cuando las personas logran informarse mejor y ordenar su situación financiera, la compra vuelve a aparecer como una meta realista, incluso aunque sea en una primera vivienda más pequeña”, concluyó.