Un escenario de mayor inflación, los sucesivos retiros de fondos de pensiones y el ajuste a la Tasa de Política Monetaria (TPM) del Banco Central son algunas de las causas del alza de tasas de interés de los créditos hipotecarios y condiciones menos favorables para obtener un crédito de la vivienda. También se podría mencionar la incertidumbre política, a semanas de las elecciones presidenciales y parlamentarias, y la discusión de una nueva Constitución para Chile.
¿Qué fue lo que pasó en el camino? El pasado 13 de octubre el Banco Central subió la tasa de interés en 125 puntos base, es decir, de 1,50% a 2,75%, la mayor alza en 20 años. Los expertos esperaban un alza de alrededor de 75 puntos base, por lo que esta decisión fue bastante sorpresiva.
La medida se da en un contexto de mayor inflación. Uno de los elementos que se ha visto más afectado son las tasas de los créditos hipotecarios. Actualmente dichas tasas se encuentran por sobre UF + 3%, cuando hace un año estaban en 2%.
Además, algunas entidades están exigiendo un mayor monto para el pie, ofertas principalmente por tasas variables (en vez de fijas) y están otorgando créditos por menos tiempo, como 20 años. La situación es muy distinta al escenario que había a mediados de 2019. En ese entonces incluso un banco lanzó hipotecas de hasta 40 años para adultos jóvenes.
La visión de la banca por el aumento de tasas de interés de créditos hipotecarios
José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), comentó la situación con Canal 24 Horas.
A su juicio, lo que está pasando responde a un efecto acumulativo relacionado por la presión sobre las tasas de interés a partir de las ventas que han debido hacer instituciones como las AFP o las aseguradoras de sus papeles de largo plazo. “Ha sido muy relevante para efectos de aumentar en forma importante la tasa de interés”, explicó.
Sobre el motivo de esta alza en las tasas de créditos hipotecarios, el presidente de la ABIF cree que más del 50% es consecuencia de los sucesivos retiros. “Hoy día las expectativas, más las ventas que han tenido que hacer las compañías de seguros para el primer 10%, ha generado que el mercado de largo plazo se secó en Chile”, aseguró.
En eso coincidió Claudio Melandri, presidente de Banco Santander Chile. En entrevista con La Tercera, explicó que ya se están percibiendo los efectos económicos de los tres retiros del 10% y del cuarto que está en tramitación.
“Desapareció el mercado de financiamiento local de largo plazo. Hoy casi no hay hipotecas a más de 20 años, porque cuesta encontrar financiamiento a plazos mayores. Además, es a una tasa mucho más cara de lo que teníamos meses atrás”, advirtió Melandri.
El presidente de Santander Chile afirmó que “hoy no existe mercado. Nadie compra bonos debido a los tres retiros que se han realizado de las AFP”.
“Las AFP ya no cuentan con la caja que tenían disponible para comprar, han tenido que ocuparla para pagar los retiros. Las AFP y compañías de seguros permitían tener financiamiento local de largo plazo, dando profundidad y liquidez al sistema. A su vez, esto permitía tener financiamiento barato dado que, además, la percepción del riesgo país era menor”, sostuvo el ejecutivo.
El aumento de precios de las viviendas: Otro factor que incide en dividendos más caros
Sobre el alza de las tasas de los créditos hipotecarios, de acuerdo con un análisis de la AGF SoyFocus, hace 10 años atrás si uno quería comprar una vivienda de 2.000 UF con un pie del 20% el dividendo quedaba en $216.600. Este año, para comprar esa misma vivienda la cuota mensual sería de unos $492.000. Se trata de un alza de 127% en el período (8,6% anual), muy por sobre la inflación.
Francisco Errandonea, socio de SoyFocus, puntualizó que “de acuerdo con nuestras estimaciones, lo que más ha afectado al alza de los créditos hipotecarios es el aumento en el precio de las viviendas. En la última década las viviendas han subido un 84% en términos reales, o un 6,3% al año sobre la inflación. Por otro lado, la UF ha subido un 36,7% o un 3,2% al año”.
Las tasas de interés de los créditos hipotecarios dependen principalmente del nivel de tasas de interés general. Durante el año y especialmente en los últimos meses han subido con mucha fuerza.
Sobre lo anterior, Errandonea añadió que “si se mantiene el alza de tasas que hemos visto en octubre, los créditos hipotecarios deberían volver a tener tasas similares a las que tuvimos hace 10 años. Si no se ajustan a la baja los precios de las viviendas y mantenemos el nivel actual, es probable que los créditos hipotecarios sigan subiendo de precio y se haga más difícil cumplir el sueño de la casa propia”.
El SERNAC exige respetar las ofertas de créditos
A fines de septiembre la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) advertía del impacto que podría tener un eventual cuarto retiro de los fondos de pensiones. “Generaría una presión adicional al alza en las tasas de interés, que de materializarse podría impactar aún más las tasas hipotecarias, disminuyendo el dinamismo de esta cartera”, expresó el gremio en un informativo.
En este contexto, el SERNAC anunció la semana pasada que se encuentra monitoreando a las instituciones financieras. El organismo está alerta al cumplimiento de las tasas acordadas, tras recibir alrededor de 50 reclamos por eventuales cambios a las condiciones.
El servicio recordó que los consumidores tienen un mínimo de 7 días para aceptar las condiciones propuestas por las entidades financieras. Entre ellas, el costo total del crédito, la carga anual equivalente (CAE) y la tasa de interés. Existe preocupación ante el actual contexto de alza de tasas de interés de los créditos hipotecarios.
De ese modo, la tasa y las condiciones que fueron ofrecidas, una vez aceptadas, se deben respetar.
