Antes de pagar el primer dividendo, la casa propia puede naufragar en un obstáculo más inmediato: el pie. Para muchas familias, ahorrar mientras pagan arriendo se convirtió en una carrera larga, que incluso puede dejarlas fuera de la evaluación bancaria.
El Censo 2024 confirma el cambio. El 61,1% de los hogares vive en una vivienda propia, frente al 72,5% registrado en 2002. En el mismo período, la proporción que arrienda aumentó de 17,7% a 26,2%. Chile es un país de propietarios, pero su puerta de entrada se ha estrechado.
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El interés por comprar, sin embargo, permanece. “Las familias necesitan y quieren comprar, pero no cumplen las condiciones financieras para hacerlo”, afirmó Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Según explicó, la demanda sigue presente, pero una parte se desplazó hacia el arriendo y otra postergó la decisión de compra.
Un país de propietarios, pero no para todos
“Chile sigue siendo un país de propietarios, pero ya no puede tener una política habitacional pensada casi exclusivamente para propietarios”, advirtió Luis Eduardo Bresciani, académico de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Católica (PUC).
El aumento de los hogares que arriendan refleja una estructura residencial diversa, pero sin una oferta suficiente, asequible y segura. “Chile necesita un sistema que combine propiedad, arriendo y soluciones mixtas, permitiendo transitar entre ellas a lo largo del ciclo de vida”, planteó.
Pero el problema de acceso a la propiedad comenzó mucho antes del reciente aumento de las tasas. Entre 2010 y 2025, el Índice de Precios de Vivienda acumuló un incremento real de 110%, mientras las remuneraciones reales crecieron 34%, según un análisis del Centro de Estudios Públicos basado en cifras del Banco Central y el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
“Por cada peso que aumentaron los ingresos, el precio de la vivienda aumentó aproximadamente tres”, resumió Bresciani. A esa brecha se suman el mayor costo del suelo y de la construcción, una oferta restringida y subsidios que no siempre responden a las nuevas estructuras familiares y laborales.
La clase media queda en tierra de nadie
Santiago Truffa, académico de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez, describió lo ocurrido como una “tormenta perfecta”. El escenario comenzó con años de bajas tasas, que impulsaron la demanda y contribuyeron al alza de los precios. Luego llegaron la pandemia, los retiros previsionales, la inflación y el aumento de la UF.
Ese escenario dejó especialmente expuestos a los sectores medios. “Hay una masa grande de personas en el centro de la distribución que se está quedando fuera. Está por sobre lo que el Estado determina que debe ayudar, pero por debajo de los criterios con que los bancos califican”, señaló Truffa.
Una vivienda de 4.000 UF equivale a unos $163,5 millones y, con un pie del 20%, requiere cerca de $32,7 millones de ahorro. Aunque la tasa promedio de los créditos para vivienda llegó a 4% en julio, acceder a un hipotecario sigue dependiendo de factores como el ahorro disponible, la estabilidad laboral, la renta y el nivel de endeudamiento.
Para Razmilic, además, la barrera no está únicamente en el financiamiento. El suelo urbano es escaso y caro, los costos de construcción aumentaron y los permisos siguen siendo extensos e inciertos. Todo ello encarece los proyectos y los aleja de la capacidad de pago de las familias.
¿Son suficientes las medidas actuales?
La actual administración ha impulsado distintas medidas para facilitar el acceso a la vivienda, tanto a través del financiamiento como de incentivos tributarios y apoyo a la oferta.
Una de ellas está en la Ley de Reconstrucción, aprobada recientemente por el Congreso, que contempla una suspensión transitoria del IVA para determinadas viviendas nuevas y cambios en los beneficios tributarios para los inmuebles acogidos al DFL-2.
Entre otras medidas, la iniciativa incorpora modificaciones en materia de impuesto a la renta, donaciones y contribuciones para determinados inmuebles.
También se amplió el Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) y se extendió el subsidio a la tasa hipotecaria. La cobertura crecerá desde 50.000 a 80.000 beneficios, el precio máximo de las viviendas elegibles subirá desde 4.000 a 6.000 UF, mientras que el programa seguirá vigente hasta el 31 de mayo de 2028.
Razmilic valoró esas herramientas, pero advirtió que “ninguna medida aislada resolverá el problema”. Su propuesta combina facilitar el crédito y fomentar el ahorro para el pie con habilitar suelo en zonas conectadas, acortar los permisos y revisar exigencias que encarecen los proyectos.
Truffa coincidió en facilitar la construcción, hacer más predecible la tramitación y aprovechar terrenos estatales mediante asociaciones público-privadas. Bresciani, en tanto, planteó complementar estas medidas con una política de arriendo asequible, mayor densificación y reconversión de edificios en sectores con buena infraestructura.
Chile no necesita escoger entre propietarios y arrendatarios, sino recuperar la posibilidad de elegir. Para Razmilic, eso implica “volver a conectar tres variables que hoy se han distanciado: el costo de producir vivienda, los ingresos de las familias y las condiciones en que estas pueden financiarla”.
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