Un reciente informe de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) reveló un marcado deterioro en la asequibilidad de los créditos hipotecarios en nuestro país, situación que ha complicado la adquisición de viviendas para casi dos millones de hogares.
En los últimos 10 años, el valor real de un dividendo representativo aumentó cerca de un 60%, mientras que los ingresos solo crecieron un 14%, evidenciando una creciente brecha en el poder adquisitivo de los chilenos frente al mercado inmobiliario.
La banca, que representa aproximadamente el 90% del financiamiento hipotecario en el país, ha visto cómo el flujo de crédito hipotecario se ha reducido a un tercio de los niveles anteriores a la pandemia, según reporta el Banco Central de Chile.
Esta contracción es reflejo de una coyuntura compleja y multidimensional, en la que factores estructurales como el aumento del precio de la vivienda y las tasas de interés elevadas, explican la mayor parte del deterioro observado.
“En los últimos 10 años, el precio real de la vivienda creció en un 54%, mientras que los ingresos reales aumentaron en un 14%”, destaca el informe de ABIF. Este desequilibrio ha sido un factor estructural, junto con un entorno de tasas de interés que, aunque han disminuido desde sus máximos recientes, siguen estando por encima de los niveles históricamente bajos observados entre 2015 y 2020.
Los créditos hipotecarios están menos asequibles
Además, el informe destaca que “la menor asequibilidad de los créditos hipotecarios explicaría parte de la disminución en su demanda”. La capacidad de los hogares chilenos para financiar una vivienda se ha visto seriamente comprometida. Esta situación ha generado un ciclo vicioso de menor demanda y oferta restrictiva, afectando el dinamismo del mercado hipotecario.
Según el informe de la ABIF, es importante recordar que el valor del dividendo mensual como proporción del ingreso de los hogares es determinado en función de cinco factores: tasa de
interés, precio de la vivienda, porcentaje del precio de la vivienda financiado (LTV), plazo del crédito hipotecario e ingreso de los hogares.
“La carga financiera de un crédito hipotecario ha aumentado de manera relevante en los últimos 10 años y que los precios de la vivienda son el factor que más ha incidido en esta dinámica. Los precios reales de la vivienda han aumentado en más del 50% en circunstancias que los ingresos de los hogares no han logrado mantenerse al día con esos aumentos, encareciendo en términos relativos el precio de la vivienda y, por su intermedio, de los créditos hipotecarios”, señala el boletín.
¿Qué hacer para darle un impulso al crédito hipotecario?
Para enfrentar estas problemáticas, la ABIF sugiere que es necesario “avanzar en aspectos que van desde la planificación territorial y subsidios hasta el fortalecimiento del mercado de capitales”. Este enfoque multifacético es necesario para mitigar los efectos negativos y promover una recuperación del sector que permita a más chilenos acceder a la vivienda propia.
En el ámbito internacional, la OCDE ha resaltado la importancia de implementar políticas que aumenten la asequibilidad de la vivienda, como subsidios y beneficios tributarios, para alinear mejor el crecimiento del valor de las propiedades con el de los ingresos.
Finalmente, el reporte subraya la necesidad de una agenda de largo plazo que incluya una mejora sostenida en el crecimiento económico y los indicadores del mercado laboral, facilitando así que los hogares chilenos puedan financiar mejor la adquisición de viviendas y reducir la brecha creciente entre el valor de las propiedades y el crecimiento de los ingresos.
