Créditos hipotecarios con tasa fija, mixta o variable: ¿Cuáles son sus ventajas y diferencias?

Tasa de interés fija mixta o variable para créditos hipotecarios

En el último año las entidades financieras han elevado las condiciones de acceso a créditos hipotecarios para la compra de una vivienda. La reducción de plazos de los hipotecarios, aumento de tasas de interés y porcentajes de pie que se mantienen en torno al 20% forman parte del escenario actual. Sin embargo, las tasas mixtas y variables surgen como una alternativa para acceder a un crédito hipotecario. Estas tienen un menor costo en el corto plazo, pero más adelante están sujetas al contexto económico del país.

Recientemente, han aumentado la participación de préstamos para la compra de una vivienda con tasa de interés variable o mixta, en desmedro de la tasa fija, que otorga mayor certidumbre al nuevo propietario.

Pese a que las tasas mixtas y variables pueden tener un costo más bajo en el corto plazo, el Banco Central mencionó en el Informe de Estabilidad Financiera que estas “incrementan la vulnerabilidad de estos deudores, dado que los expone al riesgo de que en el futuro se enfrenten a mayores tasas de interés”.

Sebastián Egaña, economista y académico de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad Santo Tomás, señaló que “la preocupación está en que dicha tasa traspasa parte del riesgo desde el banco hacia el cliente, quedando este último expuesto a las posibles alzas de tasas que afectan la tasa de referencia para el cálculo de su cuota”.

Según el Banco Central, desde el último reporte -de la segunda mitad del 2021- ha habido un aumento en la carga financiera de los deudores de créditos hipotecarios. Además, indicó que “en 2022, su participación en los flujos de crédito -de las tasas mixtas y variables- supera 50% del total, comparado con cifras inferiores a 20% en años previos”.

“La ventaja, y probable razón del aumento en esta modalidad, corresponde a una menor tasa en comparación con la tasa fija, impactando en una posible disminución de la cuota asociada al crédito hipotecario”, agregó.

¿En qué consisten las tasas fijas, mixtas y variables de los créditos hipotecarios?

Cuando se trata de hipotecarios con tasa fija, es sabido que el interés se mantiene por todo el plazo del crédito. Por tanto, el cliente que obtuvo ese préstamo tendrá un pago definido en UF que se mantendrá hasta el último dividendo.

En tanto, los créditos con tasa variable tienen un interés que cambia de acuerdo con un índice de referencia, como la Tasa Activa Bancaria (TAB). De esta forma, el dividendo va variando a lo largo del plazo del crédito, ya que esta no es la misma con la que comenzó el pago.

“Tasa variable, quiere decir que la tasa irá cambiando en base a una tasa o índice de referencia (por ejemplo, la Tasa Bancaria o TAB). En base a lo mismo, nuestra cuota podrá aumentar o disminuir, dependiendo del movimiento que tenga la tasa de referencia”, explicó Egaña.

La tasa mixta, por su parte, mezcla una tasa fija con una variable. Esto se traduce en que el hipotecario tiene una tasa de interés fija para un primer periodo de tiempo, y después pasa a tener una tasa variable que varía con el tiempo hasta el pago del último dividendo.

¿Es recomendable optar por una tasa mixta o variable?

El Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central advirtió que “estimaciones internas indican que hacia el año 2026, los deudores con tasa mixta enfrentarían un aumento promedio de 7 puntos base en su carga financiera al momento en que la actual tasa fija de su crédito hipotecario se vuelva variable”.

El economista recomendó que “el mejor momento para optar a créditos con tasas variables es cuando se asume que la tasa de referencia está en niveles máximos y se espera una disminución de esta en su futuro. Contratar un crédito hipotecario con tasa fija en períodos de tasas altas nos deja con una tasa que en el futuro podría ser muy mucho mayor a los niveles futuros”.

“En este sentido, la tasa variable nos beneficiará en mayor manera cuando las tasas disminuyan y con esto, disminuya el valor de la cuota a pagar. Sobre lo mismo, se espera que el Banco Central continúe aumentando la TPM debido a las últimas cifras de inflación, lo que aún nos deja un poco lejos de los máximos en las tasas de referencia”, concluyó Sebastián Egaña.

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