Dónde buscar departamento bajo las 4.000 UF en Santiago (y cuánto necesitas ganar para solicitar el crédito)

Comprar una vivienda de hasta 4.000 UF (poco más de $159 millones) en Santiago todavía es posible, pero exige dos condiciones claras: acreditar una renta mínima cercana a los $3 millones y enfocar la búsqueda en comunas específicas donde aún existe oferta.

Según cifras de Enlace Inmobiliario, en la capital hay más de 180 proyectos nuevos dentro de este rango, además de múltiples propiedades usadas distribuidas en distintas comunas.

Sin embargo, la disponibilidad no se distribuye de manera homogénea en Santiago. Mientras algunas comunas concentran gran parte de las alternativas, en otras simplemente no hay opciones bajo ese monto, un antecedente clave para quienes evalúan dar el paso hacia 'el sueño de la casa propia'.

"El valor del suelo y la demanda en distintos lugares varía bastante, y eso hace que efectivamente no se encuentren unidades bajo las 4.000 UF en gran parte del sector oriente de la capital, y sí lo puedas encontrar en otros lugares”, señaló Santiago Truffa, académico de la Universidad Adolfo Ibáñez, en conversación con Chócale.

A este factor territorial se suma el ajuste que han experimentado los precios en los últimos años, lo que elevó el umbral de acceso a créditos hipotecarios incluso en segmentos donde antes resultaba más alcanzable.

“Si uno analiza una curva, el valor de la vivienda exponencial es creciente y el de los sueldos más o menos una curva bastante suavizada y que no crece tanto. Es decir, la brecha entre valor de vivienda y los sueldos se ha acrecentado dramáticamente en los últimos años”, afirmó Jorge Berríos, director del Diplomado en Finanzas de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile.

"Por esto, nuestro consejo es comparar en diferentes instituciones para tener una visión amplia del mercado y tomar una buena decisión. También es importante no solo cotizar el crédito en bancos tradicionales, sino considerar otras alternativas muy competitivas, como cooperativas y mutuarias", explicó Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario.

¿Cuál es la renta mínima para comprar una vivienda de hasta 4.000 UF?

Más allá de la comuna donde se proyecte la compra, el primer filtro para acceder a una vivienda de 4.000 UF es financiero. El análisis de Enlace Inmobiliario consideró una propiedad en ese rango, con financiamiento del 80% a 25 años. Bajo esas condiciones, la renta líquida exigida se ubica entre los $2.700.000 y casi $3.000.000, según la entidad financiera y la tasa que obtenga el cliente.

"Los bancos, por regla general, exigen que lo que tú vas a pagar de dividendo sea hasta un cuarto de tus ingresos. Lo que pasa es que, con viviendas caras y con tasas de interés altas, es muy fácil necesitar ingresos muy altos para poder pagar los dividendos que los valores de las viviendas requieren”, explicó Truffa.

Según Berríos, el impacto de esa exigencia se refleja directamente en el perfil de quienes logran acceder. “Hoy, para un sueldo de $3 millones líquidos, hablamos de un cargo de un subgerente o jefe, una posición de jefe en una empresa multinacional. Por lo tanto, es muy difícil acceder a una renta de 3 millones para poder comprar una casa”, sostuvo.

Asimismo, el economista advirtió que el fenómeno no responde solo a la tasa, sino también a la evaluación de los precios en el tiempo. “La brecha entre valor de vivienda y los sueldos se ha acrecentado dramáticamente en los últimos años”, afirmó.

Proyectos y propiedades de hasta 4.000 UF en Santiago

El catastro de Enlace Inmobiliario muestra que la mayor disponibilidad, considerando proyectos nuevos y propiedades usadas, se ubica fuera del sector oriente de la capital.

Así, Santiago Centro encabeza el listado con 54 proyectos nuevos y 2.153 unidades usadas bajo 4.000 UF. Le sigue La Florida, con 50 iniciativas inmobiliarias y 434 inmuebles usados, mientras que Ñuñoa registra 31 proyectos y 270 unidades en el mercado secundario.

En la misma línea, Macul suma 21 desarrollos y 240 propiedades usadas. Estación Central, Maipú y Puente Alto también presentan una oferta relevante, con 11 desarrollos nuevos cada una y más de 100 unidades usadas disponibles. En estas comunas, el rango de 4.000 UF todavía permite encontrar departamentos e incluso algunas casas dirigidas principalmente a segmentos de clase media.

En contraste, en Las Condes y Vitacura no existen proyectos nuevos ni propiedades usadas dentro de este rango. En Providencia y Lo Barnechea la presencia es acotada y se limita al mercado usado.