"Bono Pie" bajo la lupa: ¿Por qué cuestionan este mecanismo para comprar viviendas con crédito hipotecario?

El bono pie dejó de ser únicamente una herramienta comercial y se transformó en un tema controvertido en el mercado inmobiliario. Esto, ya que la práctica es utilizada por algunas empresas para facilitar el acceso a la compra de viviendas, pero ha generado cuestionamientos por su impacto en los precios, la competencia y la evaluación del riesgo crediticio.

Matías Echeverría, cofundador y CEO de Housepricing, explicó a Chócale que el bono pie no es solo un incentivo comercial, sino un elemento que altera la información utilizada para estructurar las operaciones hipotecarias.

“El bono pie es un mecanismo comercial mediante el cual el precio informado al banco se incrementa artificialmente para que el crédito hipotecario cubra una mayor parte del valor real de la propiedad, reduciendo, o incluso eliminando, el pie que debe pagar el comprador”, sostuvo.

Según detalló el ejecutivo, esta estrategia puede modificar por completo la lectura de la operación. “Por ejemplo, una vivienda que se vende en 2.000 UF puede ser informada al banco en 2.500 UF. Si el banco financia el 80% de ese valor, termina prestando 2.000 UF, es decir, el 100% del precio real. Para el comprador, el pie desaparece; para el banco, el crédito aparenta cumplir”, explicó.

En este sentido, diversos expertos han advertido que esta práctica no es tan beneficiosa como parece. Para Santiago Truffa, académico del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes, el efecto más relevante es la pérdida de referencias reales de valor.

“El principal problema es que el bono pie distorsiona el precio real de las viviendas. Al sobrevalorar artificialmente el valor para luego declarar que se entregó un pie determinado, se pierde transparencia respecto del monto que realmente pagan las personas. Esta práctica altera la formación de precios y genera señales incorrectas en el mercado”, advirtió.

Esa distorsión, señaló, no solo afecta a compradores individuales, sino al funcionamiento general del mercado inmobiliario y crediticio, al introducir información que no refleja el valor efectivo de las transacciones.

Alertas desde la industria

Las preocupaciones en torno al bono pie llevaron a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) a presentar formalmente el tema ante la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) mediante Ley de Lobby. En la instancia, el gremio planteó que la práctica se transformó en una señal negativa para la industria y en un factor de competencia desleal entre inmobiliarias.

“El objetivo fue poner a la CMF en conocimiento de una mala práctica que observamos crecientemente en la industria. Nuestra posición es que se trata de una forma desleal de competir, que afecta la credibilidad, la trasparencia y la sostenibilidad de la industria. Buscamos alertar al regulador de esta mala práctica y que se implementen acciones que ayuden a eliminarla”, señalaron desde el gremio.

Según la ADI, la principal inquietud radica en el efecto sistémico que puede generar el bono pie, al presionar a otras empresas a replicar el mecanismo para no perder ventas, aun cuando ello suponga distorsionar precios o debilitar estándares de información.

En esta línea, la crítica apuntó a que, al normalizarse, el incentivo deja de ser excepcional y pasa a modificar la forma en que se estructura el mercado.

La mirada de los expertos sobre el bono pie

Para Truffa, el riesgo de esta herramienta se intensifica cuando el pie deja de cumplir su rol económico. “El pie cumple una función regulatoria esencial: asegura que exista capital propio comprometido en el crédito, lo que reduce riesgos de mal comportamiento. Cuando una persona aporta un pie real, tiene un incentivo mayor a cumplir con el pago del crédito para no perder ese capital”, comentó.

Agregó que, cuando ese incentivo desaparece, cambia completamente el perfil de riesgo. “Si el comprador no aporta recursos propios, como ocurre cuando el pie es ficticio o financiado, le resulta prácticamente gratuito dejar de pagar, porque no arriesga perder nada. Esto altera el perfil de riesgo de las hipotecas, haciéndolas significativamente más riesgosas. Justamente por eso Basilea y la regulación bancaria establecen mínimos de loan-to-value y exigencias de capital”, señaló.

Asimismo, Echeverría advirtió que este mecanismo genera efectos directos sobre la capacidad real de pago y en la evaluación del riesgo crediticio.

“Desde el punto de vista del comprador, el bono pie implica asumir un dividendo mayor al que correspondería según su capacidad de ahorro real, ya que no aporta capital propio a la compra. Esto lo deja más expuesto ante shocks negativos como pérdida de ingresos, alzas de tasas o gastos imprevistos”, señaló.

Francisco Ackermann, especialista en inversión inmobiliaria y creador de contenido de educación financiera, abrió otra arista: el sobreendeudamiento. Así, explicó que el problema del bono pie surge cuando se ofrece de manera indiscriminada.

"El problema no radica en el bono pie en sí, sino que en la utilización de este en personas con bajo conocimiento y entendimiento de en lo que estaban entrando”, aseguró.

¿Qué dice el regulador?

En el ámbito regulatorio, desde la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) recalcaron que la responsabilidad final sobre el bono pie recae en la banca.

“Los bancos definen sus propias políticas de crédito en las que establecen, entre otros aspectos, la tasación de la propiedad de acuerdo con los criterios prevalecientes en el mercado; el porcentaje de financiamiento de las operaciones hipotecarias de vivienda y la constitución de los resguardos de provisiones que corresponden, de acuerdo con la proporción del bien que se financia mediante crédito (Loan to Value)", señalaron.

"Dicho lo anterior, desde el punto de vista prudencial, son los bancos los que deben tomar los resguardos necesarios ante modalidades de comercialización que puedan tener las distintas empresas con las que ellos interactúan”, añadieron.

Por su parte, desde la Asociación de Bancos (ABIF), afirmaron que "en este marco, lo que corresponde es que la ADI denuncie explícitamente las inmobiliarias que estarían incurriendo en estas acciones"

"Esta situación no afecta a la banca, donde existen mecanismos para validar el valor de las garantías, y cómo se estructuran las operaciones hipotecarias, por ejemplo, comprobar el pago efectivo del pie. En línea con lo anterior, sería apropiado que la ADI expusiera los antecedentes que la llevan a plantear que este mecanismo está masificado", agregaron.