Las condiciones para adquirir créditos hipotecarios en Chile muestran diferencias que no superan el 10% entre distintas instituciones financieras, revela un nuevo ranking de dividendos y tasas de interés de la consultora Open BBK, especializada en inversiones inmobiliarias.
La firma analizó las tasas y condiciones de créditos de 1.000 UF ofrecidos por bancos y mutuarias, encontrando que la diferencia más significativa en el monto del dividendo entre el más caro y el más económico es de un 6,6%, o unos $18.000.
El director de Finanzas Corporativas de Open BBK, Álvaro Acosta, señala que "hace veinte años, las condiciones del mercado eran notablemente más accesibles, donde podíamos ver créditos por hasta el 110% del valor de la propiedad y con plazos de hasta 40 años”.
Hoy, el escenario ha cambiado drásticamente con financiamientos que no superan el 80% del valor de la propiedad y plazos máximos de 30 años para su amortización.
Según Acosta, las tasas de interés son el aspecto más complejo en la actualidad. "En nuestro análisis, pudimos identificar que, aunque las tasas de interés y los valores de los dividendos varían entre las instituciones, estos se mueven en general en la misma banda", explica.
Los principales hallazgos
La investigación del ranking de dividendos de créditos hipotecarios 2024 posicion a BancoEstado, Itaú y la Mutuaria Evoluciona Hipotecaria como las entidades con los dividendos más bajos, aunque no necesariamente con las tasas de interés más reducidas.
Acosta aclara que las mutuarias, al no actuar como intermediarias en seguros como los bancos, pueden ofrecer condiciones más ventajosas. Banco Itaú, por ejemplo, si bien no tiene el dividendo más bajo, sí ofrece la tasa de interés más baja debido a su papel como intermediario.
El informe también aborda la capacidad de ingresos necesarios para acceder a estos créditos, estableciendo que, por ejemplo, un dividendo de $265.059 con Mutuaria Evoluciona requeriría ingresos netos de al menos 1.060.236 pesos.
"Un aspecto crucial a considerar no es la tasa de interés en sí, sino el monto total del dividendo a pagar", advierte Acosta, enfatizando la importancia de evaluar detenidamente los montos del crédito, sus plazos y el dividendo.
Ranking: Los mejores créditos hipotecarios por dividendo y sus tasas de interés
Para la elaboración de este ranking de créditos hipotecarios, se consideró un mutuo hipotecario de 1.000 UF a un plazo de 20 años. La tasa de interés es fija, con un financiamiento de 80%, para un departamento nuevo.
Desde OpenBBK aseguran que esta simulación se centró en créditos de 1.000 UF, por lo que para montos superiores a 2.500 UF algunas entidades comienzan a ofrecer tasas más bajas. Bajo ese escenario, Banco BICE ofrecería las mejores condiciones en términos de dividendos.
| Institución financiera | Dividendo | Tasa de interés |
|---|---|---|
| Evolución Hipotecaria | $265.059 | 5,45% |
| BancoEstado | $265.176 | 5,20% |
| Banco Itaú | $270.666 | 5,01%* |
| Hipotecaria Security | $271.050 | 5,70%** |
| Banco Falabella | $272.848 | 5,81% |
| Metlife Mutuos | $273.710 | 5,90%*** |
| Banco Consorcio | $274.402 | 6,10% |
| Banco Bci | $277.093 | 5,82% |
| Banco de Chile | $277.674 | 5,99% |
| Banco Security | $277.972 | 6,30% |
| Banco Santander | $281.869 | 6,00% |
| BICE Hipotecaria | $282.118 | 6,02%* |
| Banco BICE | $282.965 | 5,60% |
| Hipotecaria La Construcción | $283.818 | 6,10% |
* Sitio web no permite financiar propiedad menor a UF 2.000, dividendo informado es el proporcional.
** Sitio web no permite financiar propiedad menor a UF 2.500.
*** Sitio web no permite financiar propiedad menor a UF 4.000.
¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario?
Otra dimensión que abordó el informe del ranking de dividendos y tasas de interés de créditos hipotecarios, es la renta para lograr la aprobación de un crédito. En este sentido, Acosta explicó que es clave entender que la relación ingreso-dividendo, usualmente, se establece en 4 a 1.
Esto significa que los solicitantes deben demostrar ingresos que cuadriplican el monto del dividendo mensual esperado.
Por ejemplo, si el dividendo para un crédito hipotecario de UF 1.000 es de $265.059 con Mutuaria Evoluciona, se requieren ingresos netos de al menos $1.060.236 para calificar. En cambio, para un dividendo de $283.818 en la institución Hipotecaria La Construcción, los ingresos necesarios ascienden a $1.135.272.
Basándose en la situación económica actual y el aumento de las condiciones de riesgo de las instituciones, actualmente para acceder a un crédito de UF 1.000 a 20 años, se deberían acreditar ingresos netos fijos de al menos $1.100.000 mensuales. Sin embargo, negociar un plazo más largo, hasta 30 años, puede reducir el ingreso requerido a aproximadamente $900.000.
En este punto, Acosta enfatiza la importancia de considerar todas las opciones disponibles, incluidas las mutuarias. Estas entidades también son serias y tienen la capacidad de proporcionar plazos de financiamiento más extensos debido a la estructura de sus fondos, los cuales están a menudo basados en rentas vitalicias proyectadas a largo plazo.
El economista aseguró que existen varias estrategias para lograr mejores condiciones. “Es importante poder acreditar todo el patrimonio posible, tales como autos, propiedades, inversiones y participaciones de sociedades. Así como complementar la renta, sueldos, comisiones, bonos, boletas de honorarios, retiros de sociedades y arriendos”, explicó.
Además, explica que es clave negociar el precio de manera decidida con las inmobiliarias, incluyendo las condiciones de pago del pie. Una buena idea es intentar obtener un "bono pie", que representa un descuento del 10% sobre el valor de compra.
“En situaciones donde se negocia con vendedores particulares, hacer ofertas es crucial; siempre habrá vendedores que, por la urgencia de vender, estén dispuestos a reducir el precio para concretar la venta de manera rápida. Adicionalmente, en el caso de adquirir una vivienda usada con una tasación favorable, es posible negociar un porcentaje de financiamiento mayor, ya que la propiedad ofrece una garantía más sólida para el banco”, advirtió Acosta.
